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试论业主、开发商、业委会与物业管理公司四者之间的关系

2013-09-08 21:22 来源: 阅读:人评论

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当前住宅小区的蓬勃开发建设,极大地改善了居民的居住水平,住宅区的物业管理行业随之兴起,由此产生的业主、开发商、业委会与物业管理公司(以下简称物业公司)之间的关系问题在各地都不同程度地存在,如何处理好四者之间的矛盾纠纷是个很棘手的问题。

一、业主、业委会、开发商、物业公司之间的关系

(一)业主与业委会的关系

业主在物业管理的权利问题上类似于股份公司的股东。所谓"业主委员会类似于董事会,是指业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作,它是种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作,代表所有业主与物业公司发生合同关系,业主委员会主任由占整个物业所有权定比例的大业主或其推选的代表担任,重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。

业主大会作为自治管理团休,就只是业主行事管理权的种方式。业主通过业主大会的方式决定关系到业主共同利益的重大事务。业主大会的决定委托由其产生的业主委员会执行。尽管《》规定了业主委员会的职权,但是对于一个具体的住宅小区业主委员会来讲,这种职权不是法律赋予的,而是来源于业主的信托,非经业主按照程序选举,业主委员会"就没有权利代表业主行事。

但是,业主大会对业主委员会的委托,不同于一般的民事或商事委托,其近似于公司股东对董事的信托,有如下特点:(1)基于信任关系――没有业主对业主委员会委员个人的信任,就不会有这种委托,(2)以受托人自己名义――业主委员会对外签订服务台同时以自己的名义进行,而不是以业主个人或业主大会的名义,(3)财产独立业主委员会管理的财产如维修资金、公共设施收益等以业主委员会的名义占有,处分,但是该财产既独立于业主,也独立于业主委员会本身,即不归业主委员会所有,收益分配也不归为任何业主个人所有,(4)业主委员会不是注入单位,也不是合伙组织,只是按照《物业管理条例》规定,由业主选举产生的非法人团体。以上这些特点符合信托关系中"受托人可以是受益人,但不得是同一信托的惟一受益人的法律特征,至于业主公约、业主大会规程等文件,都是契约性文件,对业主具有约束力。

(二)业委会和房产开发商的关系

业主人住小区之后,并未结束与房产开发商的关系。

1、合同关系。这是指房产开发商在售楼合同(包括合同的附件、楼书等)中存在模糊的条款和承诺未兑现。比如业主卖房是支付了配套费的,也许作为生活配套重要内容的幼儿园还未兑现,至少在第一期里没有兑现,根据《物业管理条例》规定,开发商必须提供给业主的商业用房,但建造时没有考虑到,因此,此房产根本不具备商用性质。另外还有建筑质量和小区绿化景观、会所建造等不完善的问题。这里算不算开发商的违约问题,部分配套费是否要退还?

2、利益关系。作为开发商,不仅要注意塑造其知名品牌,更重要的是追求经济效益和社会效益,所以开发商会在早期的房产投入更多的资源!而在后期的投入没有预期的多,甚至有些吝啬。如有的小区的绿化只种小灌木和草皮,不种树,尤其是大树。业主会很强烈地要求在小区中种植大树,因为大树的阴凉能改善小区内的居住环境,优化小区空气,提高居住的舒适度。然而,开发商认为,小区内只宜种植小树,这样显得开阔――开发商考虑更多的是建筑美。从上述利益关系中可发现,广大业主与开发商在利益相同和一致的情况下,也会有理念上的差异。比如,开发商特别在意建筑方面的造型,却对创建绿色和星级社区不善关心,没有实质性的投入。这可能是狭隘的短期的商业利益行为使然。何况还存在许多业主与开发商的国标和利益不一致的地方呢?

3、制约关系。由于不少物业公司是开发商的子公司,因此,物业公司虽然受聘于业委会,但在执行业委会决议时,却才之能不考虑开发商的意见。如果物业公司落实的是基础性的建设,那么尽管是在业委会做出决议后,也必须得到开发商的同意才能建起来。这一制约关系使业委会的许多决议得不到及时、有效地执行。当然。也有另外面,就是开发商有可能还承担着物业的部分亏损,因此,它无法关心小区的管理和建设。

(三)业委会与物业公司的关系

业委会和物业公司的关系是聘用合同所确认的法律关系,双方的权利义务在聘用合同中己十分明确。但我们不能不注意到,有不少物业公司是开发商的子公司,或者与开发商有千丝万缕的关系,这是其特殊性。方面,物业公司受聘于业委会,在,l,委会授权范围内对小区进行专业管理,当业主与房产商出现矛盾的时候,业主就以拒交管理费来制约开发商,另一方面,官与开发商尚未脱钩,在行使管理职权时,不得不考虑开发商的意见和利益。

习惯的思维将业委会和物业公司看成是天然的对手。其实,业委会与物业公司不是对手,也不是盟友,而是平等的合作伙伴。委托物业公司专业管理和业委会自治管理相结合,是业委会工作的另重要原则,这要避免两种倾向:一是放弃业委会的责任,将小区的管理和建设全部依靠物管公司,二是过分强调业委会对物业管理的监督作用,事事过问,大包大揽,干涉物管公司的具体业务或者代替物管公司行使某些管理职能。

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